【一分鐘閱讀】海外置業名人堂 - 任達華｜房產能再「穩賺不賠」？

任達華是一位資深的物業投資者，自90年代起就在全球各地買賣「磚頭」。據稱，他擁有超過30個物業，分佈在香港、巴黎、曼哈頓、倫敦、新加坡、北京、上海、海南島等地。疫情期間，他更以3,500萬元售出太子一個地舖，賺取逾2,000萬元的利潤，然後又在中半山和柴灣買入住宅和工廈，短短四日內動用了4,728萬元。

任達華曾表示，他只會在自己喜歡的地方置業，而且對大灣區的發展前景充滿信心。他特別看好中山的物業市場，因為中山離香港近，交通便利，適合他休閒度假。

任對理財有自己的見解，他不喜歡買賣股票，而是在各地買入物業作為投資。他還有個習慣，就是一次付清房款，不給銀行多賺利息。據說，他在上海就有4個物業出租，加上香港的物業，總值已近5,000萬。不過，當記者打電話向他詢問時，他謙虛地說自己還要加油，希望夢想能實現。他的夢想就是在退休後，可以背著一個錢袋，到自己的物業收租。

投資物業帳面上回報給人印象是可觀及穩定，不過很多投資往往忽略背後的支出，稅項是當中的佼佼者。

物業稅
物業稅是根據《稅務條例》第112章，第5B條《物業稅的徵收》，對業主擁有的物業徵收的一種稅項。它是按照每個課稅年度（每年4月1日至翌年3月31日）的物業應評稅淨值和標準稅率計算出來的。物業應評稅值就是整個年度的租金收入，扣除壞賬和差餉後，再減去20%的修繕和支出免稅額。

由於已經有20%的免稅額，所以業主不能再申請其他實際支出的扣除，例如地租、裝修費、收租費、管理費、保險費和按揭利息等。只有符合資格並選擇以個人入息課稅方式繳稅的業主，才能在計算個人入息時，把購買物業的按揭利息（居所貸款利息）作為扣除項目。

物業稅是對出租物業的業主徵收的一種稅項，稅率是按照每個課稅年度的物業應評稅淨值和標準稅率計算出來的。物業應評稅淨值是指物業的租金收入，扣除不能追回的租金和業主繳付的差餉後，再減去20%的修葺和支出免稅額。

計算物業應評稅淨值的公式如下：

［A］ 租金收入
［B］ 不能追回的租金
［C］ 應評稅值(A-B)
［D］ 差餉
［E］ (C-D)
［F］ 修葺和支出免稅額 (E x 20%)

應評稅淨值［E-F］

由於不同物業的修葺費可能有差異，為了方便計算，稅務局會自動在業主的租金收入中扣減20%，作為修葺和支出免稅額，而不需要業主提供實際支出證明。

另外，如果租客拖欠租金，業主在申報物業稅時，仍要把拖欠的租金算入收入；只有在確定租金無法收回時，才能申請扣除。

物業稅計算時，業主可以扣減以下項目：

業主繳付的差餉；租金和其他物業收入的壞賬（如果後來收回，要在收款的課稅年度申報）；和物業應評稅值的20%作為修葺和支出的免稅額。這是一個固定的免稅額，不管實際支出多少，計算時要先扣除差餉和壞賬。

除了這些項目，業主不能再申請其他開支的扣除。即使租約規定業主要付管理費，也不能用來扣稅。其他像地租、管理費、裝修費、維修費、收租費、佣金和保險費等，都不能扣減

「居所貸款利息扣除」是一種讓自住住宅業主扣減供樓利息的安排。這種扣減適用於應課薪俸稅或個人入息課稅的入息總額，即使按標準稅率繳稅也可以享受。自住單位的業主可以申請這種扣減，每年最多$100,000，最長20年。

如果物業是出租的，業主也可以扣減供樓利息，但要選擇個人入息課稅方式。出租物業的利息扣減沒有年數限制，但不能超過物業應評稅淨值。

要申請「居所貸款利息扣除」，必須符合以下條件：

是住宅的唯一或共同業主；住宅在香港；住宅在課稅年度內全或部分用作自住（如果只是部分自住，要按比例扣減利息）；貸款是用來購買該住宅的；貸款以該住宅或其他香港物業作抵押；貸款機構是合法的。

坊間有投資會利用公司名義持有物業，避免大大增幅個人入息稅及資本所得稅，不過此舉也涉及企業稅及股東分紅稅。

一般投資者往往只關注稅前利潤，而忽略了稅務上支出扣減，即使在香港這個非常低稅的地區，樓價亦有非常巨大的增長，扣除稅項及屋宇雜項支出，例如：裝修、樓按利息等等。普遍投資利潤只是剛剛跟上通漲，更何況過去三年樓價嚴重急瀉，樓價大幅下調三成以上，令香港樓神話破滅，面對本地經濟尚未復甦，加上加息週期高息影響可謂風險與回報值得重新評估。

近年移民人數眾多，如果連同外國高稅環境，包括入息稅、資本增值稅、甚至遺產稅等等，扣除以上稅項，投資回報利潤化為烏有。

因此，信託遺產規劃就可以有效避免遺產過繼時所產生的稅項，遺霜及後人便不會需要一下子承受上千萬的稅收，更可以有效阻礙後人爭產的事情，一家人繼續平平安安。