【一分鐘閱讀】海外置業名人堂–吳啟華｜大灣區樓王交幾重稅？

八九十年代登峰造極的角色——程志美醫生（演員：吳啟華）早在2018年已被媒體報導，以當時960萬在中山購置6個物業單位，近日再被報導吳出現在中國十大豪宅之稱深圳灣1號，若果屬實，資產值將超於1億。假如將1億物業租出及出售，在大灣區的稅收是多少？

出租：

增值稅

含稅租金收入 ÷ (1+5%) × 1.5%房產稅

不含稅租金收入 × 4%個人所得稅

【租金收入–可扣除費用（如稅費、修繕費用等）】× 10%

 

買賣成交：

一般物業買賣：

• 契稅：由買方須繳交，住宅契稅按樓價計算3%至5%；商業契稅均為3%；
• 印花稅：買賣雙方各須支付，按樓價05%；
• 交易手續費：買賣雙方各須支付，3元人民幣／平方米；
• 登記費：個人住房名義80元人民幣；非住房名義約550元人民幣；
• 房屋產權證：5元人民幣；
• 土地使用證：5元人民幣；

 

物業轉手時，賣方承擔額外稅項：

• 個人所得稅：按樓價20%；
• 銷售營業稅：按樓價5%；
• 城市維護建設稅：按銷售營業稅7%；
• 教育附加費：按銷售營業稅3%；
• 土地增值稅：實行四級累進税率，增值額x30%/40%/50%/60%(按增值額佔比計算)；

 

而且部分地區更設有禁售期：

• 深圳市：住宅：取得不動產證滿3年、商務公寓：取得不動產證滿5年；
• 廣州市：取得不動產證滿2年、企業須取證滿3年；
• 珠海市：取得不動產證滿3年；
• 惠州市：取得不動產證滿3年；
• 東莞市：取得不動產證滿2年；
• 佛山市：不限售；
• 中山市：不限售；
• 江門市：不限售；
• 肇慶市：不限售；

 

注意事項：

如果你想在內地買新房，你要注意看清楚開發商和銷售商是否有「五證」和「二書」。這些證書是保障你的權益的重要文件。「五證」是指國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房預售許可證（這個是確認開發商能否合法預售房屋的關鍵）；「二書」是指質量保證書和住宅使用說明書。

一般來說，開發商和銷售商在賣房子的時候要展示「五證」，在交房的時候要給你「二書」。如果開發商沒有商品房預售許可證或者給你假的，那麼你和他簽的合同就是無效的。如果開發商說他們正在辦理「五證」而不給你看，你就不要買他們的房子，也不要給他們任何錢，包括定金在內。

還有一點須要注意，近年內地房產市場縷縷出現危機，恒大及碧桂園事件已經波及銀行等相關機構，重挫內地經濟。加上始終內地與香港在金融體系上屬於兩個地區，資金流通性上有所限制，特別是內地設有外匯管制，近日亦有港媒報導港人在內地提款有難度，所以筆者勸諫各位投資者切記分散投資分散風險。除了直接添置物業單位外，坊間亦有房地產信託基金，由專業人士精選及代持數百個物業單位，成本較低回報更好，其中最家傳戶曉的是領展(833)，如有任何投資疑問，建議向專業人士先索取相關意見。