【一分鐘閱讀】海外置業名人堂–吳啟華|大灣區樓王交幾重稅?
八九十年代登峰造極的角色——程志美醫生(演員:吳啟華)早在2018年已被媒體報導,以當時960萬在中山購置6個物業單位,近日再被報導吳出現在中國十大豪宅之稱深圳灣1號,若果屬實,資產值將超於1億。假如將1億物業租出及出售,在大灣區的稅收是多少?
出租:
增值稅
含稅租金收入 ÷ (1+5%) × 1.5%房產稅
不含稅租金收入 × 4%個人所得稅
【租金收入–可扣除費用(如稅費、修繕費用等)】× 10%
買賣成交:
一般物業買賣:
- 契稅:由買方須繳交,住宅契稅按樓價計算3%至5%;商業契稅均為3%;
- 印花稅:買賣雙方各須支付,按樓價05%;
- 交易手續費:買賣雙方各須支付,3元人民幣/平方米;
- 登記費:個人住房名義80元人民幣;非住房名義約550元人民幣;
- 房屋產權證:5元人民幣;
- 土地使用證:5元人民幣;
物業轉手時,賣方承擔額外稅項:
- 個人所得稅:按樓價20%;
- 銷售營業稅:按樓價5%;
- 城市維護建設稅:按銷售營業稅7%;
- 教育附加費:按銷售營業稅3%;
- 土地增值稅:實行四級累進税率,增值額x30%/40%/50%/60%(按增值額佔比計算);
而且部分地區更設有禁售期:
- 深圳市:住宅:取得不動產證滿3年、商務公寓:取得不動產證滿5年;
- 廣州市:取得不動產證滿2年、企業須取證滿3年;
- 珠海市:取得不動產證滿3年;
- 惠州市:取得不動產證滿3年;
- 東莞市:取得不動產證滿2年;
- 佛山市:不限售;
- 中山市:不限售;
- 江門市:不限售;
- 肇慶市:不限售;
注意事項:
如果你想在內地買新房,你要注意看清楚開發商和銷售商是否有「五證」和「二書」。這些證書是保障你的權益的重要文件。「五證」是指國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證和商品房預售許可證(這個是確認開發商能否合法預售房屋的關鍵);「二書」是指質量保證書和住宅使用說明書。
一般來說,開發商和銷售商在賣房子的時候要展示「五證」,在交房的時候要給你「二書」。如果開發商沒有商品房預售許可證或者給你假的,那麼你和他簽的合同就是無效的。如果開發商說他們正在辦理「五證」而不給你看,你就不要買他們的房子,也不要給他們任何錢,包括定金在內。
還有一點須要注意,近年內地房產市場縷縷出現危機,恒大及碧桂園事件已經波及銀行等相關機構,重挫內地經濟。加上始終內地與香港在金融體系上屬於兩個地區,資金流通性上有所限制,特別是內地設有外匯管制,近日亦有港媒報導港人在內地提款有難度,所以筆者勸諫各位投資者切記分散投資分散風險。除了直接添置物業單位外,坊間亦有房地產信託基金,由專業人士精選及代持數百個物業單位,成本較低回報更好,其中最家傳戶曉的是領展(833),如有任何投資疑問,建議向專業人士先索取相關意見。