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【內房危機】碧桂園爆雷唔出奇,其實早幾年就應該要爆?

2023年10月13日

2023年7月22號,恆大(3333)公布了很久沒有見面的2021同埋2022年的財務報告。截至2022年年底恆大的總負債是24,374億,但有趣嘅位置係他的總資產只有18,383億,發生了嚴重嘅資不抵債。繼而碧桂園(2007)引發出流動性危機,在八月初的時候有2250萬美元的債券利息未能償還,相信內地文眾及財經學者都大跌眼鏡,一間內房一哥一碧桂園,竟然連區區一億多的人民幣利息也不能償還,究竟碧桂園發生咗什麼事?

 
 

這裏先簡介一下碧桂園的發展,碧桂園現有60%嘅樓盤都在內地3-4線城市,因為項目太多,萬一碧桂園真的出事去,甚至破產,其實所影響的中國人口將會比恆大的影響為高。其實中國從2000年後,發展極度快速,人民對住屋需求不斷增加,而房價亦不斷飆升,有見及此,一眾地產商亦都不斷槓桿,務求加快速度建築房屋,擴大盈利收入。

 

其實這個問題也不大,如果經濟好,人民住屋需求增加,槓桿營運生意增加收入是無可避免的。但當如果經濟出現轉捩點的時候,又或者當地政府開始要打擊房價泡沫時,槓桿太大亦可能隨時發生資不抵債。

 

行業從2020年開始,全球發生疫情,導致經濟停擺不前。國家政府開始有話「房住不炒」,更加為地產商畫下「三條紅線」。這8個大字,嚴重打擊了地產市道。為什麼說房地產市場嚴重影響全國經濟?這是因為地產市場是一個巨大的信用市場。基本上發展商要起樓需要問銀行借錢,購房的普通市民因為要購買巨額的房價亦都會問銀行做按揭。再加上因為房價下跌,地價也同時向下降,影響到當地地方政府的賣地收入。可以話係一石激起千層浪。

 

去到2023年,當各地人民都覺得樓價將會上升的時候,樓價反而更加向下尋找低位。繼而導致碧桂園的收入將會進一步下降。事到如今,碧桂園的現金流問題將會持續發生,而政府會唔會因為碧桂園嘅影響巨大,而伸出援手拯救碧桂園?這個我們就不得而知啦。不過中國經濟將會面對很多挑戰,房地產都只不過係冰山一角。亦都有不少專家認為,中國房地產市場因為早年過度的泡沫發展,來年樓價將會不斷向下尋找低位,別期望他會在短時間內向上飄升。說知每一個市場都會有他們的行業周期,但因為早期過度的擴張,下調周期,可能會比預期中長。各位準備入市的買家就要留意多一點。

 

順帶一提,中國經濟面對高速增長後債務急升,近年有關注中國或可能回到90年代初的日本迷失方向。以1993年日本泡沫頂峰時與中國2023年的家庭/私人債務佔GDP比率作比較,數據圖表顯示,中國私人部門的負債比率現在約為GDP的150%,與1993年日本房地產泡沫的頂峰的水平相似。此外,中國私人部門加槓桿的速度與日本當年的情況也驚人地相似。






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