【內房危機】碧桂園爆雷唔出奇，其實早幾年就應該要爆？

2023年7月22號，恆大（3333）公布了很久沒有見面的2021同埋2022年的財務報告。截至2022年年底恆大的總負債是24,374億，但有趣嘅位置係他的總資產只有18,383億，發生了嚴重嘅資不抵債。繼而碧桂園（2007）引發出流動性危機，在八月初的時候有2250萬美元的債券利息未能償還，相信內地文眾及財經學者都大跌眼鏡，一間內房一哥一碧桂園，竟然連區區一億多的人民幣利息也不能償還，究竟碧桂園發生咗什麼事？

這裏先簡介一下碧桂園的發展，碧桂園現有60%嘅樓盤都在內地3-4線城市，因為項目太多，萬一碧桂園真的出事去，甚至破產，其實所影響的中國人口將會比恆大的影響為高。其實中國從2000年後，發展極度快速，人民對住屋需求不斷增加，而房價亦不斷飆升，有見及此，一眾地產商亦都不斷槓桿，務求加快速度建築房屋，擴大盈利收入。

 

其實這個問題也不大，如果經濟好，人民住屋需求增加，槓桿營運生意增加收入是無可避免的。但當如果經濟出現轉捩點的時候，又或者當地政府開始要打擊房價泡沫時，槓桿太大亦可能隨時發生資不抵債。

 

行業從2020年開始，全球發生疫情，導致經濟停擺不前。國家政府開始有話「房住不炒」，更加為地產商畫下「三條紅線」。這8個大字，嚴重打擊了地產市道。為什麼說房地產市場嚴重影響全國經濟？這是因為地產市場是一個巨大的信用市場。基本上發展商要起樓需要問銀行借錢，購房的普通市民因為要購買巨額的房價亦都會問銀行做按揭。再加上因為房價下跌，地價也同時向下降，影響到當地地方政府的賣地收入。可以話係一石激起千層浪。

 

去到2023年，當各地人民都覺得樓價將會上升的時候，樓價反而更加向下尋找低位。繼而導致碧桂園的收入將會進一步下降。事到如今，碧桂園的現金流問題將會持續發生，而政府會唔會因為碧桂園嘅影響巨大，而伸出援手拯救碧桂園？這個我們就不得而知啦。不過中國經濟將會面對很多挑戰，房地產都只不過係冰山一角。亦都有不少專家認為，中國房地產市場因為早年過度的泡沫發展，來年樓價將會不斷向下尋找低位，別期望他會在短時間內向上飄升。說知每一個市場都會有他們的行業周期，但因為早期過度的擴張，下調周期，可能會比預期中長。各位準備入市的買家就要留意多一點。

 

順帶一提，中國經濟面對高速增長後債務急升，近年有關注中國或可能回到90年代初的日本迷失方向。以1993年日本泡沫頂峰時與中國2023年的家庭/私人債務佔GDP比率作比較，數據圖表顯示，中國私人部門的負債比率現在約為GDP的150%，與1993年日本房地產泡沫的頂峰的水平相似。此外，中國私人部門加槓桿的速度與日本當年的情況也驚人地相似。