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【加按小Tips】疫情下市場頻現資金周轉問題,未補地價居屋都可以套現?

2022年04月29日

「新冠世代」至今造成全世界經濟浩劫。在疫情影響下,政府推出一系列防疫措施,企業縮編、人力凍結。即使政府推出「消費劵」、低息貸款紓困,亦難以完全解決資金周轉問題。眾所周知,如果持有私人物業,可以透過重按套現解困;但如果所持物業係未補地價居屋,又能否透過加按或轉按套現渡過難關?

 

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前幾篇文章都詳細講解過,補地價是指將當日政府給你的售樓折扣退還政府。根據房協指引,一般情況下未補地價的資助房屋不可加按套現。但若未補地價居屋要重按或加按,只要符合五個條件其中一個就有機會加按套現:(1)籌措醫藥費;(2)籌措殮葬費;(3)應付家庭成員教育開支;(4)因離婚需要支付贍養費;(5)業主生意出現財政困難,以致難以應付開支。

而事實上政府亦心明如鏡,幾乎全港都面對經濟蕭條難題,故房署在批核加按或重按時不會刻意刁難,過去亦有不少成功個案。當然,業主須證明遇到實際困難,例如向銀行和房署提供月結單、稅單等證明文件,讓他們了解狀況。又例如中小企因應疫情,公司出現負現金流,需要資金解決存貨欠款和供應商應付賬款等。

在房署角度,批核標準在於業主是否有實際資金需要,假如能證明若因周轉問題而陷入困境,最終會導致破產而難以按時供樓,這個情況房署並不樂見。而在銀行角度,批核會考慮業務本身困境是否屬暫時性,解困後是否有持續還款能力。

 

按揭小Tips

 

房署與銀行的物業估價可能不同

房署發出評估補地價通知書後,申請人便可到銀行做按揭。但銀行亦會主動為物業估價,一旦與房署估價不同,會發生3種以下情況:

  • 銀行估價高過房署:銀行會用房署估價計算按揭成數及貸款金額。
  • 銀行估價輕微低過房署估價:如果估價不是相差太遠,一般銀行會根據房署估價,計算按揭成數和貸款額。
  • 銀行估價大幅低於房署:銀行或會根據該行估價計算貸款額。
  • 600萬或以下物業可申請高成數按揭

補地價後,未補地價的居屋或公屋將成為私人物業,可於市場自由買賣。因此可申請的按揭成數與私人住宅相同。600萬或以下物業,最多可借八成;而400萬或以下的物業,最多可借九成。

 

按揭條款與私樓相同,需要壓力測試

未補地價居屋申請按揭,最長可以做25年還款期,及借取九成至九成半按揭,不需要壓力測試。但如果已補地價,該物業便可於自由市場出售,按揭批核標準亦會同私樓睇齊,包括:

  • 按揭還款期最長30年,會考慮貸款人年齡及樓齡
  • 需要入息證明,壓力測試
  • 按揭成數與私樓相同
  • 如入息不足,可以加擔保人

 

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