【澳洲置業】買樓做按揭前你不能不知道的事

如果您想在澳洲置業，您需要先申請「按揭預批」（Home Loan Pre-Approval），這是一種證明您有能力負擔房屋貸款的文件。您可以選擇兩種不同的Pre-Approval方式：一種是系統自動生成（System-generated），只需幾小時就可以得到結果；另一種是完整審核（Full assessment），需要通過信用檢查（Credit Check）並與按揭專員面談，讓他們更清楚您的財務狀況，這樣批出的金額會更準確。但是，您要小心不要向太多的貸方申請Pre-Approval，因為這會導致您的信用評分降低！

要申請「按揭預批」，您需要符合以下的基本條件：

• 至少支付5%的首期款（Deposit）
• 有良好的信用歷史和分數
• 有穩定的收入來源
• 有負債情況的證明文件（如信用卡賬單）
• 有身份證明文件（總共需要達到100分，例如 Visa 50分 + Passport 50分）
• 有資產和收入的證明文件

 

如果您打算在澳洲購買房產，您需要了解當地有哪些種類的樓宇按揭。以下是幾種常見的按揭類別，您可以根據自己的需要和情況選擇合適的一種。

 

按利率分類：Fixed rate／Variable rate／Split loan 按揭的一種基本分類是按照利率的變動方式：Fixed-rate Loan「定息按揭」可以讓您在一定的期限內（1–15年不等），享受固定的利率，這樣您每月的還款金額就不會因為市場利率的波動而改變。而Variable-rate Loan「浮息按揭」則有另外的好處，除了在澳洲儲備銀行（RBA）降低利率時，您每月的還款金額也會減少，銀行還會提供一些額外的服務，例如Redraw facility和Offset account，讓您可以靈活地提前還款。如果您想同時享受兩種利率的優點，您可以選擇Split Loan「分拆按揭」，把您的貸款金額分成兩部分，一部分用Fixed-rate，一部分用Variable-rate。

 

按還款結構分類：Principal and interest／Interest-only loans 這裡指的還款結構不是指還款時間表（Repayment Schedule），而是指Principal and interest「還息還本」和Interest-only「還息不還本」。「還息還本」是大部分人的選擇，在25年或30年內平均分攤還款金額，您每月的供款都包括了本金（Capital）和利息（Interest）。而「還息不還本」則是一種延遲償還本金的方法，最初會有一段時間只需支付利息（通常為5年），之後才開始正常供款。但是，這樣做會導致您最終支付更多的利息。

 

按目的分類：Owner-occupier／Investment loan 「自住物業按揭」（Owner-occupier Loan）的利率通常會低於「投資物業按揭」（Investment loan），而且申請條件也會較寬鬆，因為銀行認為投資者是較高風險的借款人。但是，Investment Loan有一個稅務方面的好處：您可以把按揭利息作為扣稅項目（Tax deduction），因此投資者往往會選擇「還息不還本」的還款結構。

 

不管您選擇哪種按揭方式，如果您需要從香港匯款到澳洲，您都可以通過節省匯款費用來降低支出。Wise 採用市場公平匯率，就是您在 Google 搜尋到的市場匯率，而且只收取一次性、比例化的低廉服務費，幫助您實現置業夢想。

 

如果您是香港人，想要在澳洲置業，您需要注意以下幾點：

• 您需要先向外國投資委員會（FIRB）申請外國投資批准，才能在澳洲購買物業。您可以在網上填寫申請表格並支付相應的費用。
• 您只能購買新建的住宅（即一手樓）或未開發的土地，不能購買已經存在的住宅（即二手樓）。
• 您需要準備以下文件來申請「按揭預批」（Home Loan Pre-Approval）：
  • 至少支付5%的首期款（Deposit）
  • 有良好的信用歷史和分數
  • 有穩定的收入來源
  • 有負債情況的證明文件（如信用卡賬單）
  • 有身份證明文件（總共需要達到100分，例如 Visa 50分 + Passport 50分）
  • 有資產和收入的證明文件
• 您可以聘用專業人士來幫助您買樓的過程，例如房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
• 您在澳洲買樓的一般步驟如下：
  • 簽署「預留表格」，並支付約澳元$2,000至$5,000的預留費用到發展商律師的信托戶口。
  • 獲得按揭預批後，物色合適的樓盤和預約睇樓。
  • 簽署帶有冷靜期和 FIRB 條款（Subject to FIRB approval）的銷售合約，並支付小額定金。
  • 向銀行正式申請按揭貸款。
  • 申請並獲得 FIRB 的外國投資批准。
  • 與賣方交換合同，並支付 10% 的按金。
  • 交收當日，由代表律師處理轉賬和物業註冊等事宜，完成交易。

 

另外，您還需要注意在澳洲買樓要繳的稅項與費用，包括以下5種：

• 印花稅：不同州有不同的稅率，由買方支付。
• 外國人印花稅：部分州對外國人收取額外的印花稅。(您可以使用[澳洲物業印花稅計算機]來計算印花稅)
• 土地稅：依各州稅率而定
• 土地附加稅：部分州針對外國人收取額外的土地稅
• 外國投資審核費：依照物業類型與賣出價格，收取買方投資審核費

 

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