【澳洲置業】買樓做按揭前你不能不知道的事
如果您想在澳洲置業,您需要先申請「按揭預批」(Home Loan Pre-Approval),這是一種證明您有能力負擔房屋貸款的文件。您可以選擇兩種不同的Pre-Approval方式:一種是系統自動生成(System-generated),只需幾小時就可以得到結果;另一種是完整審核(Full assessment),需要通過信用檢查(Credit Check)並與按揭專員面談,讓他們更清楚您的財務狀況,這樣批出的金額會更準確。但是,您要小心不要向太多的貸方申請Pre-Approval,因為這會導致您的信用評分降低!
要申請「按揭預批」,您需要符合以下的基本條件:
- 至少支付5%的首期款(Deposit)
- 有良好的信用歷史和分數
- 有穩定的收入來源
- 有負債情況的證明文件(如信用卡賬單)
- 有身份證明文件(總共需要達到100分,例如 Visa 50分 + Passport 50分)
- 有資產和收入的證明文件
如果您打算在澳洲購買房產,您需要了解當地有哪些種類的樓宇按揭。以下是幾種常見的按揭類別,您可以根據自己的需要和情況選擇合適的一種。
按利率分類:Fixed rate/Variable rate/Split loan 按揭的一種基本分類是按照利率的變動方式:Fixed-rate Loan「定息按揭」可以讓您在一定的期限內(1–15年不等),享受固定的利率,這樣您每月的還款金額就不會因為市場利率的波動而改變。而Variable-rate Loan「浮息按揭」則有另外的好處,除了在澳洲儲備銀行(RBA)降低利率時,您每月的還款金額也會減少,銀行還會提供一些額外的服務,例如Redraw facility和Offset account,讓您可以靈活地提前還款。如果您想同時享受兩種利率的優點,您可以選擇Split Loan「分拆按揭」,把您的貸款金額分成兩部分,一部分用Fixed-rate,一部分用Variable-rate。
按還款結構分類:Principal and interest/Interest-only loans 這裡指的還款結構不是指還款時間表(Repayment Schedule),而是指Principal and interest「還息還本」和Interest-only「還息不還本」。「還息還本」是大部分人的選擇,在25年或30年內平均分攤還款金額,您每月的供款都包括了本金(Capital)和利息(Interest)。而「還息不還本」則是一種延遲償還本金的方法,最初會有一段時間只需支付利息(通常為5年),之後才開始正常供款。但是,這樣做會導致您最終支付更多的利息。
按目的分類:Owner-occupier/Investment loan 「自住物業按揭」(Owner-occupier Loan)的利率通常會低於「投資物業按揭」(Investment loan),而且申請條件也會較寬鬆,因為銀行認為投資者是較高風險的借款人。但是,Investment Loan有一個稅務方面的好處:您可以把按揭利息作為扣稅項目(Tax deduction),因此投資者往往會選擇「還息不還本」的還款結構。
不管您選擇哪種按揭方式,如果您需要從香港匯款到澳洲,您都可以通過節省匯款費用來降低支出。Wise 採用市場公平匯率,就是您在 Google 搜尋到的市場匯率,而且只收取一次性、比例化的低廉服務費,幫助您實現置業夢想。
如果您是香港人,想要在澳洲置業,您需要注意以下幾點:
- 您需要先向外國投資委員會(FIRB)申請外國投資批准,才能在澳洲購買物業。您可以在網上填寫申請表格並支付相應的費用。
- 您只能購買新建的住宅(即一手樓)或未開發的土地,不能購買已經存在的住宅(即二手樓)。
- 您需要準備以下文件來申請「按揭預批」(Home Loan Pre-Approval):
- 至少支付5%的首期款(Deposit)
- 有良好的信用歷史和分數
- 有穩定的收入來源
- 有負債情況的證明文件(如信用卡賬單)
- 有身份證明文件(總共需要達到100分,例如 Visa 50分 + Passport 50分)
- 有資產和收入的證明文件
- 您可以聘用專業人士來幫助您買樓的過程,例如房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
- 您在澳洲買樓的一般步驟如下:
- 簽署「預留表格」,並支付約澳元$2,000至$5,000的預留費用到發展商律師的信托戶口。
- 獲得按揭預批後,物色合適的樓盤和預約睇樓。
- 簽署帶有冷靜期和 FIRB 條款(Subject to FIRB approval)的銷售合約,並支付小額定金。
- 向銀行正式申請按揭貸款。
- 申請並獲得 FIRB 的外國投資批准。
- 與賣方交換合同,並支付 10% 的按金。
- 交收當日,由代表律師處理轉賬和物業註冊等事宜,完成交易。
另外,您還需要注意在澳洲買樓要繳的稅項與費用,包括以下5種:
- 印花稅:不同州有不同的稅率,由買方支付。
- 外國人印花稅:部分州對外國人收取額外的印花稅。(您可以使用[澳洲物業印花稅計算機]來計算印花稅)
- 土地稅:依各州稅率而定
- 土地附加稅:部分州針對外國人收取額外的土地稅
- 外國投資審核費:依照物業類型與賣出價格,收取買方投資審核費
房產在華人社會的投資佔比炙手可熱,物業更成為不少“千萬富翁”的第一桶金,不過受疫情及加息週期影響,環球房地產市場滿目瘡痍,不少買家滿手蟹貨,忐忑不安。筆者道:任何投資均具備風險,切勿盲目跟風下注,建議先向理財專家徵詢第三方意見,讓自己下注前能夠三思而行,令每筆財富增值都更準確點石成金。