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【BNO移民英國】賣港樓去英國要交幾多資產增值稅?物業用途同售出時機好重要

2021年09月28日

所以簡單來說,香港人移居英國後,最理想的做法是在9個月內把香港的自住物業賣掉,避免跌入英國稅網。

 

很多計劃移英人士都有打算在移居英國之後才出售在港的物業,然後把賣樓資金帶到英國作為生活費。但需要注意,基本上一個稅務年度中在英國住超過183天,就會成為UK tax resident,需要全球徵稅,即代表你在海外的資產增值都要交英國稅。那麼移英後賣港樓需不需要交資產增值稅呢?其實這取決於你物業的用途。

 

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對於自住物業,英國有一項稅務寬免叫“私人居所寛免”(Private Residence Relief),即出售自住物業所獲得的利潤不必交稅。

舉個例子,若你持有該物業10年,並居住在該物業10年,出售物業後便不用繳付資產增值稅。需要注意,完全免稅的前提是必須完全自住,如果你的自住物業只是部分自住,而部分出租給別人,那麼就要計算你自住的比例,只有自住的比例是可以獲得稅務寬免的。

 

除此之外,還有一項條款指明,即使業主已搬離開該自住物業,及後一直丟空,物業在持有的最後9個月亦會被視為業主的主要居所。換句話說,若你持有該物業12年,首10年是自住,這10年是豁免的,最後的9個月亦有豁免,即一共10年9個月是免稅。

 

所以簡單來說,香港人移居英國後,最理想的做法是在9個月內把香港的自住物業賣掉,避免跌入英國稅網。否則就算自住物業只是丟空,但因為業主此時已有其他的主要居所,不符合英政府對自住物業的要求,所以當出售物業後,部份利潤就要交稅了。

 

那麼把自住物業丟空超過9個月,之後賣出又如何計稅呢?有一個計算免稅比例的式子可供大家參考。

舉個例子,如果你移民英國2年後才賣出香港的自住物業,期間一共持有物業10年,賣出後獲得利潤500,000英鎊。

按照條例,自住期間以及持有自住物業的最後9個月可以獲得寬免,所以能夠獲得寬免的總共有8年零9個月。因此按照比例計算,利潤的87.5%可獲得稅務寬免,其他部分的利潤在扣除資產增值稅的個人年度免稅額後,就是需要計稅的部份。

 

非免稅部分:£62,500

    • 如果是個人持有物業,可扣除個人資產增值稅免稅額£12,300應稅部分:£50,200

假設稅率為28%,資產增值稅為:£14,056

    • 如果是兩人聯名持有物業,可扣除兩人合共資產增值稅免稅額£24,600,

應稅部分:£37,900

假設稅率為28%,資產增值稅為 £10,612

 

這裡需要留意,資產增值稅應用到海外資產時,並不是直接把利潤兌換成英鎊,而是以買入時的英鎊價格和出售時的英鎊價格計算,所以期間匯率的變動可能會影響利潤和資產增值稅的多少。

 

那麼如果是以公司名義持有物業自住,出售後要交稅嗎?

 

首先,這並非個人持有物業,所以不符合私人居所寬免的資格

其次,一家公司的稅務居民身份,是建基於公司在哪裡註冊,及中央控制和管理在哪裡進行的。若公司成為英國的稅務居民,出售物業的利潤就要繳付企業稅,而當你把金錢調出公司時亦可能產生利得稅。

 

關於開公司買樓,可以參考我地果篇文章:【#英國稅務攻略 3:開公司英國買樓交少啲稅? 】

 

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