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未補地價是否可以加按?如何輕鬆套現週轉?一文睇清補地價步驟&注意事項

2022年03月01日

未補地價單位的業主們需要現金周轉時又如何成功合法套現呢?我們今次將詳盡分析。

 

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香港地一屋難求,對於首次置業的準業主來說,居屋、房協樓、首置上車盤等資助房屋都是「上車」的首選。不過,資助房屋設有轉售及放租限制,如果擅自將未補地價單位加按有機會觸犯法例,但這不代表資助房屋的業主們會被鎖死。除了向房委會補地價讓該單位可自由買賣出租外。未補地價單位的業主們需要現金周轉時又如何成功合法套現呢?我們今次將詳盡分析。

 

甚麼是補地價?

 

補地價是指將當日政府給你的售樓折扣退還政府,所以補地價的金額是與出售樓宇的折扣掛勾。簡單而言,補地價的實際金額取決於現時單位市值及購入折扣率,即房委會就目前單位估價 x 當天購入單位的折扣率。

假設目前單位估值$6,000,000,而當年購入居屋折扣率為48%,補地價金額就等於:$6,000,000 X 48%,即$2,880,000

 

不過要注意每期居屋的折扣率均有不同。就以2018-2019年新居屋為例,大部分樓宇折扣提升至48%,意味著未來補地價的金額亦相應提高。分期出售的屋苑亦有機會享有不同的樓宇折扣。

就以粉嶺的昌盛苑為例:其折扣介乎21%至53%,差距超過一倍,所以業主最好先查看一手樓契的列明細節。同時房委會網站亦會有就屋苑的大約折扣率及歷年屋苑名單作參考,當中設有當年售價與單位數目。

 

而要在市場上出售居屋單位,大致有兩種方法:一、經「居屋第二市場」將未補地價居屋轉售給「綠表」人士(公屋租戶),或符合一般居屋申請資格的「白表」人士;二、透過向房委會補地價,將物業轉為私人物業,再於自由市場公開出售。

 

如沒有補地價及取得政府許可,自行將居屋單位出租或售出,即屬違反《房屋條例第27A條》,最高可被罰款$500,000及監禁一年。

 

 

未補地價都可以合法加按?

 

不少業主需要資金周轉時都會考慮物業加按套現。但在一般情況,未補地價的資助房屋均不可加按套現。但若就特別或緊急情況下,業主們仍然可向房委會申請將資助房屋加按。

 

根據房屋條例,只要符合以下條件,即使資助房屋於5年轉讓限制期內、或5年後未補地價,均有機會獲房委會批准加按:

 

  • 籌措醫藥費;
  • 家庭成員教育費;
  • 殮葬費;
  • 業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費;
  • 業主因生意出現財政困難,以致難以應付開支。

 

房委會一般只就非常極端的情況作考慮,至於其他原因,如個人財務問題,就要根據個別情況考慮。房委會的準則嚴緊,一般拖欠卡數或貸款等理由都較難被接納,只有無力償還高利貸利息等嚴重情況才有機會被考慮。即使原因屬於可接受範圍,申請過程會較花時間,程序亦非簡單。

 

當你獲得房委會批准取得「重新按揭准許證明」後,便可向銀行或財務公司申請加按。不過,即使業主獲得當局批准,加按套現的金額仍受到嚴格限制。單位加按最終可獲批多少貸款額,將根據申請人實際需要及房署署長在申請加按當日,所評定的單位市值,扣除補價後餘額的80%,再扣除未清還的按揭貸款。

不過,房署有權根據業主的實際情況,而批出比最高貸款額為低的金額。另外,加按的按揭利率亦會考慮業主的信貸評分及入息等財務背景,一般較首次按揭高,實際年利率可以達到5厘以上。

 

補地價的目的

 

業主為何要補地價呢?如果是自住物業,當然未必需要補地價。但如果業主有計劃「換樓」、或將資助房屋單位出售、出租,在目前法律的要求下,便必須補地價,才可於公開市場轉讓或出租。另外,如果想讓自己的現金流輕鬆自在,加按已補地價之房屋亦可讓自己輕鬆周轉。

 

*留意:並非一個成功案例照辦煮碗做就可以成功,當中考慮嘅因素極多,我地建議您約時間與我地嘅專業團隊見面,我們會為您度身訂造合適方案。

 

  • 如果想知多啲物業既Tips?
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