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英國樓價創新高,買物業出租是不是一個好的投資方式?

2021年08月20日

買物業在香港是一個有效的資產增值方案,然而在英國又是不是真的好呢?

 

近日除了疫情,移民英國是好多香港人都關注的話題。除了移英前如何處理手頭上的資產之外,要考慮的就是移英後的生活問題,首當其衝就是住屋問題。

無可否認,作為磚頭起家的香港人都很想擁有一個自己的物業,如果物業是作為自住用途,回報就不是首要的考慮因素,而是以未來生活需求作為考慮,例如物業近不近小朋友學校?附近治安如何?周邊配套,如車站,如何?買House 還是apartment?甚至鄰居都可能是一個考慮因素。

因為以上種種都不能像「隔山打牛」那樣去了解,所以最好是真的去到當地,花上半載一年去計劃都不爲過。

 

好多移民英國的香港人都打算在英國購置額外的物業作收租之用。其實增加被動收入是一個很好的想法,因為大家都知道,在新地方生活都要預計一段時間未必有穩定的收入,在英國又未必能夠做回本業。所以一份穩定的被動收入才是長遠之計。以物業作為投資品的打算,就有其他角度的考量,例如買賣回報、租金回報、管理成本等。買物業在香港是一個有效的資產增值方案,然而在英國又是不是真的好呢?

 

在我們眼中,物業是以買賣回報的角度出發。先不論實際操作與香港十分不同,我們要重新去學習之外,單單以英國物業市場來看都充滿未知數。

根據英國物業買賣機構刊登的樓價走勢,我們都可以看到,從去年開始英國樓價升勢凌厲。跟據The Halifax house price index,原來香港一路以來都跑贏英國,但去年年中到現在,就有很大的轉變。

香港在經歷年初的樓價低迷之後,開始大幅上漲,而英國樓價則是一路持續上漲。其實都不難解釋,是由於很多香港人移民英國而炒高當地物業的價格。聽上去似乎很不錯,原來在英國買物業投資都有發展潛力。

而值得留意的是,這個情況已經引起當地人的注意,英國政府會不會因此制定政策去對抗樓價泡沫呢?

又或者當樓價達到一定溢價,甚至我們買的時候已經是溢價,到時會不會仍然有人接手呢?

要知道現時需求大是因為香港人,長遠來看就不一定。而且,持有投資物業的你都知道買賣物業要看地段,整體大市上升不代表買賣物業一定能賺。特別是現在高位入市,很有可能要持有物業若干年才可以Breakeven離場。

另外在租金回報的角度,即以被動收入的角度出發,這不單單是「能租多少錢」,而是要考慮「租不租得出去」。

在香港這個可以靠磚頭賺錢的地方,就算不轉手賺差價,都可以靠租金賺到錢。除了因為我們可以很方便地管理投資物業之外,稅制簡單,稅率又不高。

加上我們從小就知道一個大道理,就是香港「地少人多」,所以房地產一直篷勃發展,買了磚頭都不怕虧本,一路收租甚至都可以不用工作。

根據差餉物業估價署的數據,自2014年起,大部份時間都是3.3%。所以空置率都是一個還算得上可以計算的風險。

 

同時市場上很多廣告標榜英國投資物業的好處,例如香港耳熟能詳的地產發展商、6%或以上的回報、設施配套等等,包裝得美輪美奐。

但魔鬼在細節,我們可以參考由英國官方網站所公佈的數據(2019),整體房屋供應比2018年多出1%。這個百份比好像微不足道,但空置率竟然錄得2.2%的增長,物業多了,同時空置情況也多了,代表空置的升幅比房屋升幅高,供應大於需求。 數據將英國分成4百多個地區,當中近40% 都有空置率上升的情況。

英國物業空置率最少4.7%,最高更高達5.47%!對比起香港(中小型單位) 的3.3%,差不多高出一倍。

看到這裡,在英國買物業出租又是不是一個好選擇呢?更何況還有管理成本,地點等等因素要考慮。

當然我們都不可以一竹竿打死一船人,在英國用物業作為投資品,買賣是一個資產增值的方向,賺取租金回報也的確是被動收入的其中一個出路。

但一定要對當地物業市場的操作和地區有好的了解,否則就要好好思考一下,到底你目前投資的物業是為你帶來收入的資產還是令你痛苦的負債啦。

 

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