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香港地買樓收租回報率將大減? 保費融資(Premium Financing)會成為新趨勢?

2022年05月11日

自2003年SARS後,香港樓市連升十幾年,對於很多港人而言,「上車」是人生的最大目標。有人會選擇買樓等升值,有人會選擇買樓放租,不過面對如今加息週期,香港樓市是否仍然是最值得投資的資產呢?

 

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今年5月美國聯儲局議息決定加息0.5厘,而聯儲局公開市場委員會都一致預期,今年的加息步伐會較快,預計今年年底利率將升至1.75至2厘。雖說美國加息,香港未必需要跟隨,但香港實行聯繫滙率制度,如果聯儲局超乎預期急速加息,港美息差拉闊,聯繫滙率下資金自然會從港元流向美元,到時香港銀行亦無可避免需要調整現時的利率政策。

而加息對香港樓市又會有什麼影響呢?當息口上升,準買家可預見供樓成本將會上升,入市意欲降低,而且如果買家要做按揭,壓力測試的收入要求亦提高,從而使可入場人數受到限制,樓市面臨跌價壓力。加上目前香港樓市還受到許多內外不利因素夾擊,包括疫情蔓延,失業率上升,中美關係惡劣,俄烏局勢未明,以及全球股市債市波動等。有資深投資者估計,未來半年的樓價或會有約6至10%的跌幅,未來樓市會否重拾升勢,仍是未知之數。

而對於許多物業投資者,加息亦會影響租金回報,因為當按息上升,物業投資者每月還款額會增加,在租金水平不變的情況下,買樓收租回報率將下跌。那麼在加息週期,如果靠買樓收租來賺取收益不是最好的選擇,還有什麼穩定高收益的投資可以選擇呢?

其實在加息週期,保費融資(Premium Financing)可能會是另一種更可觀的投資。

保費融資在許多年前已經開始盛行,只是過去一般只有在私人銀行 (Private Banking) 才能提供到相關服務,但如今已經更加大眾化,普遍適合較高資產人士。保費融資是一種保險計劃的特有安排,與買樓十分相似。如同買樓只需付首期(最少一成),餘額便透過按揭向銀行借貸,保費融資即是投保人只需付約三成保費首期,保費餘額可以透過將保單抵押給銀行進行融資。這樣通過槓桿,投保人利用較少的資金買入一份面值較高的低風險的儲蓄產品,能將儲蓄保單的回報倍大化,在低息環境下穩定賺取息差。

 

 

而相對於買樓,保費融資的優勢在哪呢?如果買樓,物業價值有機會升,亦有機會跌,前面提到,尤其在當前加息週期,樓市前景並不明朗,面臨跌價壓力,萬一樓市大跌,引起負資產,投資者就血本無歸。而保單就不同,有買過儲蓄型保單的人都知道,保單價值只會升,不會跌,極其量在全球持續低息的環境下或會減少派息,但都不會有虧本、保單價值下跌的情況出現。所以保費融資能做到保本,而同時又可以通過息差穩定賺取高收益。

另外,買樓每月要還息還本,每年還要支付差餉和地租,保費融資的成本就比較簡單,每月只需還息,不用還本,大大降低了還款的壓力,雖然融資時同樣要參考投保人的還款能力,但因為還息不還本,所以對投保人資產和收入的要求不會太高。

與樓按類似,承造保費融資的銀行也會提供不同的利息方案供投保人選擇。如果因為加息增加投資成本,有些保險公司可提供轉換銀行用「P按」的選擇,大大減少加息所帶來的影響。因此,擁有眾多銀行可以選擇、以及轉換銀行的靈活性對保費融資來講十分重要,投保人在決定進行保費融資的時候,需要找專業、合適的保險團隊,從而可以在選購保險產品和銀行的選擇上更具彈性。

 

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