香港樓市泡沫再現，進入「結構性跌市」無可避免？如何在前所未有的政策浪潮中安全退休？

香港的樓市如果用「瘋狂」來形容，姑勿論是物業持有人，準備上樓的年青人，甚至外國人，相信都會十分同意。由2003年沙士開始，經歷國內自由行買樓，投資移民買樓，2008年貨幣寬鬆政策，2014年及2019年社會運動和2020年至今的疫情，都無阻香港樓市的升勢。香港的樓市是否只升不跌呢，如果再向上升，究竟仲可以升幾多呢？瑞銀最新發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示，香港樓價已處於泡沫水平，市民收入增長遠未及樓市增速水平，看似繁榮之下，其實「結構性跌市」已經不遠。

 

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2020年初疫情開始爆發，香港樓市勉強都叫有一個小小的跌幅。但踏入2021年，疫情轉趨穩定以及市民開始接受疫情下的新生活習慣。樓市又開始緩緩上升。甚至有年中七連升這樣的反常「癲升」。隨著經濟逐漸復甦，樓市看似都繼續回暖，會延續前幾年的持續升勢。其實細看市場狀況，此次這一波上漲是有很多臨時因素共同助推的：

• 疫情下在家辦公需求急升，不少業主想趁機換房；
• 北水持續注資香港樓市，新來港人士需求未減；
• 持續低息環境，信貸市場的寬鬆氛圍持續相當長時間；
• 疫情下全球央行齊齊放水而推高股市，引發財富效益，股市持續升幅，亦增加買家購買力。

圖：美聯樓價指數與供樓負債比的比較，數據時間：2020.11-2021.11

 

但我們可以看到，以上這些使樓價上升的因素都是疫情造成的短期因素，市場樂觀氛圍反而掩蓋一些中長期的負面因素。我們看到美聯樓價指數顯示，供樓負債比進一步拉升，達到近幾年最高位，與瑞銀的泡沫預測十分吻合。那麼，樓市的隱藏負面因素有哪些？會不會在未來某個時間點將香港樓市拖入跌市？

首先，股票市場在2020年大有升幅，造成很多炒家的樂觀情緒，購買力都升高。但2021年的港股、中概股表現真的是強差人意。主要原因是來自國內的監控政策，以及共同富裕等的政策影響上市公司未來的走向，繼而使到股票價格有向下調整的趨勢。而且隨著國內逐漸確立對於資本市場警惕且控制的做法，這樣的政策壓力應該會有長期的影響。

 

另外，內地近來強調「房住不炒」，大舉調控樓市。北京傳來一紙文件到深圳，深圳的樓價即時向下調整20%。對於國內那種絕不忍手的調控樓市政策，香港的小市民應該掌聲響遍天。誰不知北京一句向香港地產商說的遊戲玩法已經不同了，各大地產商的股價即時向下調整，及後的2021年施政報告（【施政報告「房屋發展懶人包」林鄭：供應土地不因物業價格升跌而動搖！】 ），說到將大幅度發展香港新界地區，每年提供單位數量以十萬起跳，加上填海工程陸續有來，強而有力嘅供應，會否令到香港的樓價出現向下調整的機會呢？

圖：北部都會區發展會拉高北部樓價，或者另香港整體樓價下跌？

很多市民都會說道一句或心想北區起得層樓都可能要20年，20年後再算啦。先莫講你買層樓需要用30年的按揭，供了20年先來一個負資產，幾多包紙巾都不夠抺眼淚。再說，北京一向強而有力調控機制，都不是無牙老虎，正常慣例是先來一個小暗示，再之後就是一浪接一浪的政策。使到北京的目標可以有秩序地慢慢向下調整。可以留意到一些國內的民企公司股價都不是突然一天向下深度調整，再加上「共同富裕」的國家政策，會否間接影響香港樓市，尚有不少的未知之數。能夠共同富裕自然是好事，但我們都需要提醒已經買樓且正在還貸的業主，以上這些不確定因素一定要提早考慮，提前調整自己的資產配置同資金來源方式，盡量減少槓桿，提升被動收入能力。

 

有見及此，小編喺度提供一個少少建議。不防試下將你的物業轉到物業信托方案中。方案可以有三大好處：

1）鎖定你的物業利潤，姑勿論你的物業按揭是否完成，都可以將物業放到信托方案中，使物業在2021年的高位中鎖定利潤，即是將來香港樓市經歷什麼風浪，都對你的資產價值毫無影響。

2）即使物業轉到信托方案中，業主都可以依舊住在物業到百年歸老，物業自住，唔搵租客照收租。

3）正常一個物業信托方案更可以每年衍生大約$200,000的被動性收入。不失為是退休人士的退休良策。

 

最後，作為業主及準業主的你，如果對這個方案有興趣，歡迎聯絡我們咨詢。

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