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香港樓市泡沫再現,進入「結構性跌市」無可避免?如何在前所未有的政策浪潮中安全退休?

2021年11月11日

香港的樓市如果用「瘋狂」來形容,姑勿論是物業持有人,準備上樓的年青人,甚至外國人,相信都會十分同意。由2003年沙士開始,經歷國內自由行買樓,投資移民買樓,2008年貨幣寬鬆政策,2014年及2019年社會運動和2020年至今的疫情,都無阻香港樓市的升勢。香港的樓市是否只升不跌呢,如果再向上升,究竟仲可以升幾多呢?瑞銀最新發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示,香港樓價已處於泡沫水平,市民收入增長遠未及樓市增速水平,看似繁榮之下,其實「結構性跌市」已經不遠。

 

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2020年初疫情開始爆發,香港樓市勉強都叫有一個小小的跌幅。但踏入2021年,疫情轉趨穩定以及市民開始接受疫情下的新生活習慣。樓市又開始緩緩上升。甚至有年中七連升這樣的反常「癲升」。隨著經濟逐漸復甦,樓市看似都繼續回暖,會延續前幾年的持續升勢。其實細看市場狀況,此次這一波上漲是有很多臨時因素共同助推的:

  • 疫情下在家辦公需求急升,不少業主想趁機換房;
  • 北水持續注資香港樓市,新來港人士需求未減;
  • 持續低息環境,信貸市場的寬鬆氛圍持續相當長時間;
  • 疫情下全球央行齊齊放水而推高股市,引發財富效益,股市持續升幅,亦增加買家購買力。

樓價指數 2021年

圖:美聯樓價指數與供樓負債比的比較,數據時間:2020.11-2021.11

 

但我們可以看到,以上這些使樓價上升的因素都是疫情造成的短期因素,市場樂觀氛圍反而掩蓋一些中長期的負面因素。我們看到美聯樓價指數顯示,供樓負債比進一步拉升,達到近幾年最高位,與瑞銀的泡沫預測十分吻合。那麼,樓市的隱藏負面因素有哪些?會不會在未來某個時間點將香港樓市拖入跌市?

首先,股票市場在2020年大有升幅,造成很多炒家的樂觀情緒,購買力都升高。但2021年的港股、中概股表現真的是強差人意。主要原因是來自國內的監控政策,以及共同富裕等的政策影響上市公司未來的走向,繼而使到股票價格有向下調整的趨勢。而且隨著國內逐漸確立對於資本市場警惕且控制的做法,這樣的政策壓力應該會有長期的影響。

 

另外,內地近來強調「房住不炒」,大舉調控樓市。北京傳來一紙文件到深圳,深圳的樓價即時向下調整20%。對於國內那種絕不忍手的調控樓市政策,香港的小市民應該掌聲響遍天。誰不知北京一句向香港地產商說的遊戲玩法已經不同了,各大地產商的股價即時向下調整,及後的2021年施政報告(【施政報告「房屋發展懶人包」林鄭:供應土地不因物業價格升跌而動搖!】 ),說到將大幅度發展香港新界地區,每年提供單位數量以十萬起跳,加上填海工程陸續有來,強而有力嘅供應,會否令到香港的樓價出現向下調整的機會呢?

北部都會區會否另樓價進入結構性跌市?

圖:北部都會區發展會拉高北部樓價,或者另香港整體樓價下跌?

很多市民都會說道一句或心想北區起得層樓都可能要20年,20年後再算啦。先莫講你買層樓需要用30年的按揭,供了20年先來一個負資產,幾多包紙巾都不夠抺眼淚。再說,北京一向強而有力調控機制,都不是無牙老虎,正常慣例是先來一個小暗示,再之後就是一浪接一浪的政策。使到北京的目標可以有秩序地慢慢向下調整。可以留意到一些國內的民企公司股價都不是突然一天向下深度調整,再加上「共同富裕」的國家政策,會否間接影響香港樓市,尚有不少的未知之數。能夠共同富裕自然是好事,但我們都需要提醒已經買樓且正在還貸的業主,以上這些不確定因素一定要提早考慮,提前調整自己的資產配置同資金來源方式,盡量減少槓桿,提升被動收入能力。

 

物業信託計劃

有見及此,小編喺度提供一個少少建議。不防試下將你的物業轉到物業信托方案中。方案可以有三大好處:

1)鎖定你的物業利潤,姑勿論你的物業按揭是否完成,都可以將物業放到信托方案中,使物業在2021年的高位中鎖定利潤,即是將來香港樓市經歷什麼風浪,都對你的資產價值毫無影響

2)即使物業轉到信托方案中,業主都可以依舊住在物業到百年歸老,物業自住,唔搵租客照收租

3)正常一個物業信托方案更可以每年衍生大約$200,000的被動性收入。不失為是退休人士的退休良策

 

最後,作為業主及準業主的你,如果對這個方案有興趣,歡迎聯絡我們咨詢。

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