香港樓市面臨泡沫風險極高？印度神童：房地產進入長期冧市

2021年11月25日

綜合市場數據，過去三個月，市面上的二手貶值個案持續上升。9月錄至少29宗蝕讓，期內蒸發樓價金額近6,000萬元。10月份則至少錄30宗帳面蝕讓成交，所涉蒸發樓價逾1.52億元。

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香港人好鍾意買磚頭，都不是什麼新聞。原因冇幾多個，不外乎到時轉頭保值，加上至2008年開始低息嘅環境，樓市幾乎每年屢創新高。當有大型樓盤推出不少市民都排一日隊用成千萬買一個400尺蝸居。的確實無錯，如果仲係以前的話，但依家係咪仲好似以前咁有停不住的升勢？香港嘅樓市交投十分旺盛究竟係唔係全部投資者都是贏硬呢？

瑞銀最近發表《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告比較全球25個城市樓價，發現本港樓市面臨泡沫風險極高；

瑞銀綜合樓價指數、租金指數、收入等多項指標，製定樓市泡沫指數，香港正處於泡沫風險水平。報告指最近一年，受本地市民，以及內地來港人士需求帶動，本港高價及豪華物業銷售強勁，但由於港府正積極加大中長期住宅供應，預料樓價升勢不會持續。

樓市處於泡沫風險水平，但點解銷售會強勁？

原因好簡單，因為蝕讓、急放。

例子比比皆是：

“北角柏蔚山三房2200萬沽　3年帳面蝕573萬”

原業主2018年6月以約2,773萬元一手購入單位，持貨三年，現沽貨帳面蝕約573萬元，貶值約21%。據悉原業主當日一手購入單位時，獲得發展商提供回贈，惟扣除使費後，料仍需「損手」。

“九龍塘豪宅逸瓏特色戶5000萬沽，持貨7年貶值一成”

九龍塘豪宅屋苑首錄蝕讓成交個案，該單位於2014年買入，當時成交價5,527.5萬元，以是次最新成交價計，物業在過去7年帳面貶值約527.5萬元或9.5%。若計及2014年買入時支付的稅款約234.91萬元，以及賣出時的佣金支出50萬元，實際蝕讓高達約812萬元。

“東堤灣畔三房放盤兩周累減84萬，成交價再跌穿1000萬”

東堤灣畔6座中高層A室，實用面積772平方呎，三房套房間隔，原叫價1,080萬元，及後下調至1,000萬元，放盤約兩星期後，最終累減84萬或7%，至996萬元沽出，呎價12,902元，成交價屬於同類型單位逾兩個月的新低。

咁到底有咩原因令到香港豪宅果樣以前睇來好穩陣的投資方式出現蝕讓嘅景況呢？以下幾點小編覺得都需要綜合考慮：

按揭規則不利於豪宅供款，難通過壓力測試

物業投資其實大家都要諗吓下一首幫你接火棒的買家，按揭點做？根據現時香港嘅按揭規則，超過1000萬物業要比50%首期，實在是不容易，再加上每月供款的壓力測試，買樓如同過五關斬六將。令大額物業開始經常出現蝕讓情況。

移民潮效應逐漸體現，部分業主就算蝕讓都堅決放盤，將資金轉出香港。

傳媒報道的一單例子好有代表性，53歲的香港農夫黃如榮2020年尾跟著家人離開香港。從事本地農業多年，本身諗住終身係香港務農的佢最終尊重家人決定，一起去英國。決定之後房產很快就轉手，雖然價錢比市價低，但一家人都不計較了。由得知家人決心移民，到賣樓出走，不過短短3個月。

果幾日又傳出新聞，移民潮導致嘅學區學位變化非常明顯。據教育局2021-022「公營學校學額空缺情況」統計，各區小學剩餘學額達17,887個，中學剩餘學額雖有所放緩，但比較同屆學生升讀人數，經過暑假前後的三個月，全港中學共流失近5200名學生，預告中學適齡人口將出現結構性下降。當然不通關導致內地學生未來港就讀都係原因之一，但根據學生差額，基本可以推測移民潮的規模。

再加上已開始有大行分析香港既泡沫情況、環球的疫情狀況，物業投資都不一定賺硬，仲要睇屋苑、區分、利息、按揭各大因素。那當然800萬或以下的物業會相對比較保值，但也不代表香港的樓市只升不跌。

總括而言，細至納米樓，大至豪華特色戶的蝕讓「損手」，都陸續反映緊本港樓市即將進入下行期；為減低大家的安樂居出現「損手」情況，建議要立即做物業信託方案鎖定物業嘅價值，避免風險。

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